Du kan bla til neste sideBla med piltastene

Klassekampen har gransket Adolfsen-brødrenes enorme barnehagesalgHar tjent milliarder

Fra billigsalg til børsfest

SØKKRIKE: Brødreparet Roger og Kristian Adolfsen (til venstre) har blitt enormt rike på barnehager og sitter igjen med flere milliarder i kontanter etter å ha solgt barnehage-eiendommer til Australia. FOTO: FRODE HANSEN, VG/NTB SCANPIX

MILLIARDER: Hvordan tjene seg rik på barnehager? Svaret er eiendom. Adolfsen-brødrene har kjøpt billig av kommunene og siden solgt for milliarder.

Da Roger og Kristian Adolfsen solgte barnehage-selskapet Pioneer Public Properties til Australia i november i fjor, var det krona på verket for to lange karrierer som imperiebyggere.

Selskapet eide 170 barnehager i Finland, Sverige og Norge, og eiendomsselskapet ble verdsatt til 5,5 milliarder norske kroner.

Flesteparten av barnehagene ligger i Norge og blir driftet av selskaper som Norlandia, Kidsa og Espira. Nå er eiendommene kjøpt opp av det australske fondet Whitehelm Capital, et fond som spesialiserer seg på eiendom og infrastruktur verden over.

Etter salget satt de to Adolfsen-brødrene igjen med 2,5 milliarder kroner, en enorm gevinst.

Hvordan er det mulig å tjene så store penger på barnehager? Dette er den første i en serie saker om det store barnehagesalget, der Klassekampen undersøker hvordan norske barnehager blir et lukrativt investeringsobjekt for utenlandske investorer.

Fikk kommune-rabatt

Pioneer Public Properties var et reint eiendomsselskap. Mange av de norske eiendommene var barnehager drevet av Adolfsens eget barnehage-konsern Norlandia, men porteføljen inneholdt også barnehager drevet av kjedene Espira og Kidsa.

Klassekampen har gått igjennom grunnbøkene til den delen av eiendomsporteføljen som ligger i Norge. Adolfsen-brødrene solgte til sammen 117 norske barnehager, spredt over hele landet.

Gjennomgangen viser at barnehagene er bygd på tomter kjøpt fra både private selskaper og kommuner. Tomtene er fordelt ut over hele landet, fra Tromsø til Karmøy, og prisforskjellen mellom tomtene har vært stor, men den aller største prisforskjellen utgjøres av hvem selgeren er.

Kommunene har solgt tomter til en langt lavere kvadratmeterpris enn det de private selskapene har gjort.

Mens gjennomsnittlig kvadratmeterpris for kommunale tomter er 570 kroner, har de private selskapene solgt til 872 kroner per kvadratmeter.

Det betyr at barnehagene har kjøpt kommunale tomter billig, til omtrent 65 prosent av markedspris.

«Som kjent utvikler ikke alltid eiendomspriser seg i takt med konsumprisindeksen»

ROGER ADOLFSEN, STYRELEDER I PIONEER PROPERTY GROUP

Kjøpte billig i Nord-Norge

Roger og Kristian Adolfsen vokste opp i Andenes, helt nordvest i Vesterålen, og det er i Nord-Norge at de to har gjort sine mest lukrative handler.

I 1997 ga Tromsø kommune bort to tomter til Nord barnehager eiendom AS, eid av Adolfsen. Selskapet bygde barnehager på tomtene, som nå er solgt ut av landet.

I mellomtida har eiendommen steget dramatisk i verdi. Da Pioneer Public Properties gikk på børs i 2015, ble de to barnehagene i Tromsø verdivurdert til nesten 29 millioner kroner hver, med en årlig avkastning på 6,25 prosent.

Det samme skjedde i Bodø, der det Adolfsen-kontrollerte selskapet Bodø Eiendomsselskap AS kjøpte tomter fra kommunen for til sammen 9,5 millioner i 2011. Barnehage-selskapet Norlandia hadde allerede bygd barnehager på tomtene.

«Opprinnelig var tomta til de nevnte barnehagene festetomter der eierne av barnehagene var festere og Bodø kommune var eier», skriver eiendomsavdelingen i Bodø kommune i en e-post til Klassekampen.

«Festetomta ble innløst til takst (...) i 2011», skriver kommunen.

Men da Pioneer Public Properties gikk på børs i 2015, fire år seinere, var Bodø Eiendomsselskap AS blitt et datterselskap i eiendomskonsernet, og taksten var en helt annen.

I verdivurderingen som ble lagt fram da eiendomsselskapet gikk på børs, var de fem barnehage-eiendommene verdt 134 millioner kroner, i datidas kronekurs.

Stort sprik i eiendomspriser

Roger Adolfsen er lillebror og styreleder i Pioneer Property Group (PPG), selskapet som satt igjen med gevinsten fra barnehagesalget.

Han avviser at kommunene har solgt barnehagetomter billig, og peker på at eiendomsprisene har steget langt mer enn konsumprisindeksen (KPI) de siste tiårene.

«PPG er et reint eiendomsselskap som har kjøpt eksisterende barnehager i Norge, Sverige og Finland ved å kjøpe mange forskjellige eksisterende eiendomsselskap. Det er dermed de historiske prisene som den enkelte utbygger av barnehagene en gang i tida har betalt for tomtene, som du sikkert sikter til», skriver Roger Adolfsen i en e-post til Klassekampen.

Han peker på at tomtene er kjøpt over en periode på mange år og skriver at «som kjent utvikler ikke alltid eiendomspriser seg i takt med KPI. Pris på tomt vil jo for øvrig både nå og historisk kunne svinge svært mye avhengig av hvor i landet og den enkelte by de befinner seg».

Avviser kunstig høy leie

Før salget til det australske fondet Whitehelm, eide Adolfsen-brødrene sine egne barnehager, men hadde skilt ut eiendommene i egne selskaper.

Det betydde at Adolfsens barnehageselskap Norlandia leide barnehager av Adolfsens eiendomsselskap Pioneer Public Properties.

Den gjennomsnittlige leia ga en årlig avkastning, en såkalt yield, på rundt 6 prosent.

Dette er en avkastning som kan brukes fritt, i motsetning til avkastningen i selve barnehageselskapet. I barnehageloven står det en bestemmelse om at «offentlige tilskudd og foreldrebetaling skal komme barna i barnehagen til gode».

Bestemmelsen legger begrensninger på overskudd fra barnehageselskapene, men gjelder ikke for eiendomsselskapet som leier ut barnehagen.

Det er derfor lettere å ta ut overskudd fra barnehagens eiendomsselskap enn fra barnehagen selv. Roger Adolfsen avviser likevel at eiendommene i et eget eiendomsselskap, med det formål å omgå loven.

«Du spekulerer i at eiendommene er skilt ut for å kunne hente ut overskudd fra barnehagene. Det er fullstendig feil», skriver han.

«Et salg av eiendommer fra de forskjellige operatørene som driver har tvert imot tilført driverne kapital slik at de kan utvikle drifta av barnehagene. Det er kanskje en av grunnene til at private barnehager som kjent scorer høyt på kvalitet og kundetilfredshet».

Adolfsen avviser også at husleia var satt høyt, for å sende overskudd ut av driftsselskapene og inn i eiendomsselskapene.

«Leienivå for alle eiendommene både i Norge, Sverige og Finland var for øvrig på det som er et bransjemessig etablert nivå», skriver Adolfsen.

HELE VEIEN TIL BANKEN: Brødrene Adolfsen har god grunn til å smile. Selv under koronakrisa har PPG, som driver med barnehageeiendom, gjort det skarpt. FOTO: INGAR STORFJELL, AFTENPOSTEN
SØKKRIKE: Brødreparet Roger og Kristian Adolfsen (til venstre) har blitt enormt rike på barnehager og sitter igjen med flere milliarder i kontanter etter å ha solgt barnehage-eiendommer til Australia.
FOTO: FRODE HANSEN, VG/NTB SCANPIX
TRENGTE DE PRIVATE: Kristin Halvorsen var SV-leder og finansminister da hun presset barnehage­reformen igjennom. Hun måtte ha private med for å få full barnehagedekning, sier hun. FOTO: SIV DOLMEN
MILLIONBUTIKK: Kjersti og Bjørn Grønmyr (i midten) har bygd opp barnehagekjeden Gnist, som i fjor solgte elleve bygg til det australske fondet Whitehelm Capital for en ukjent sum. Ekteparet har fra før tatt ut store utbytter fra barnehageselskapet. FOTO: RUNE PETTER NESS, ADRESSEAVISEN
Serie

Børs og barnehage

Hvordan ble barnehager et lukrativt investeringsobjekt? I en serie artikler har Klassekampen gransket hvordan brødrene Kristian og Roger Adolfsen har blitt milliardærer på norske barnehager.

Git: master, Env: production, Sanity: production