Våren 2022 skal det gamle Vestkantbadet i Oslo, kjent blant annet for sine utsmykninger av Per Krogh, være tilbakeført i fordums prakt. Art deco-bygget Sommerro, som tidligere huset Oslo Lysverker, skal nå bli hotell.

Men det er ingen selvfølge at det blåses nytt liv i dette stykket norsk arkitekturhistorie. Investor Petter Stordalen sidestiller renoveringen av historiske bygg med «å balansere på en slak line eller som å friklatre uten sikring»:

– Hvis du har lønnsomhet som ditt viktigste parameter, kan du begynne med å stryke denne type prosjekter fra lista, sier Stordalen.

For det å ta over et gammelt og verneverdig bygg, med utdaterte løsninger og ukjente farer, kan fort bli en dyr affære. Det er nemlig vanskeligere og mer risikabelt å kostnadsberegne renoveringen av et eksisterende bygg enn oppføringen av et nytt.

– Når du går inn i slike prosjekter, må du ha med deg to ting: hjertet og en kalkulator. Du må selvfølgelig tenke på hva det vil koste, men mer på hva det vil gi, sier Stordalen.

– Tilpasset bruk og kast

Globalt står byggsektoren for hele 40 prosent av de samlede klimagassutslippene.

En beregning Grønn byggallianse har gjort, viser at å rive et stort kontorbygg og føre opp et nytt tilsvarer det samlede utslippet fra 14.000 bensinbiler i løpet av et år.

Dette skyldes først og fremst at produksjon og transport av materialer til et nybygg fører til store klimagassutslipp. Det er med andre ord mye utslipp å spare på å bevare noen av de 20.000 byggene som årlig rives i Norge.

Men å overbevise investorer om å satse på gjenbruk og renovering framfor nye bygg er ikke nødvendigvis gjort i en håndvending, mener Katharina Bramslev, daglig leder i Grønn byggallianse.

– Man vet hva det koster per kvadratmeter å bygge nytt, men når man skal pusse opp, er det ofte større usikkerhet. Samfunnet vårt er tilpasset bruk og kast, mener hun.

Det eksisterende lovverket, eller utfordringene med å tolke det, er en del av problemet, hevder hun.

Stanger mot regelverket

Alle som fører opp nye bygg i Norge i dag, må forholde seg til byggteknisk forskrift, også kjent som TEK 17. Her finner vi krav til miljøvennlighet, sikkerhet, energieffektivitet, universell utforming og helse.

Når det gjelder renovering og transformering av eksisterende bygg, er det derimot uklart når og på hvilken måte man må forholde seg til TEK 17. Dette gjør, ifølge Bramslev, at det oppleves mer forutsigbart å bygge nytt.

– Rehabilitering krever ofte kreative løsninger for å tilfredsstille moderne brukerkrav. Det er lett å få forhåndsgodkjent kjente nybygg-løsninger, men de som vil prøve noe annet, møter barrierer, mener Bramslev.

Grønn byggallianse har derfor tatt til orde for en egen forskrift for rehabilitering av bygg. Her tror de det være store utslipp å spare. Tall viser nemlig at fundament og bærekonstruksjon står for en svimlende stor andel av utslippene fra byggebransjen.

– En ombygging der man gjenbruker bærekonstruksjonen, vil gi vesentlig mindre belastning enn å rive og starte helt på nytt, sier hun.

Mindreverdighetskompleks

Men er det bare et innfløkt regelverk som presser investorene til å velge nytt framfor gammelt?

Førsteamanuensis Even Smith Wergeland ved Arkitektur- og designhøgskolen i Oslo tror den norske forbrukskulturen må ta sin del av skylda.

– De siste femten årene har den norske forbrukskulturen eskalert veldig. Kombinert med frykten for å framstå underlegne i forhold til storslagne kulturbygg i Sverige og Danmark, har det nok gjort at vi investerer stort i signalbygg. Det er noe nyrikt over det, sier Wergeland.

I løpet av de neste årene åpner de nye byggene til Nasjonalmuseet, Deichman og Munchmuseet for publikum i hovedstaden. I de gamle lokalene til Munchmuseet skal Nationaltheatret flytte inn, og lokalene til Kunstindustrimuseet skal Edvard Munch videregående skole overta. Men foreløpig er det helt i det blå hva som skal skje i henholdsvis gamle Deichman, Nasjonalgalleriet og Museet for samtidskunst.

Wergeland mener norske myndigheter burde gå foran med et godt eksempel i gjenbruken av eksisterende bygg.

– Nye bygg blir ukritisk satset på, og gamle bygg forlates uten at det settes inn ressurser for å skaffe nye eiere eller leietakere. De blir stående og forfalle, og blir tapsprosjekter. De setter et dårlig eksempel for andre aktører som sitter på historiske bygg, sier Wergeland.

Ser til Bergen

Det holder Riksantikvar Hanna Geiran med ham i.

– I Oslo har man flere offentlige bygg som står tomme. Det er sørgelig fordi dette er bygg som bør komme det offentlige til gode. I debatten er uttrykket «tøm og røm» blitt brukt, sier Geiran.

Hun viser til at man i Vestlandets hovedstad er langt flinkere til å gjenbruke sine praktbygg. Bergen rådhus, Bergen tinghus, universitetsmuseet på Nygårdshøyden og kunstmuseet Kode nevnes som eksempler.

– Har vi en ukultur i Oslo?

– Jeg vil ikke kalle det ukultur, men det er interessant at denne debatten har tatt av nå. Man ser det jo i debatten om Sukkerbiten, der man har begynt å spørre seg hvorfor man skal bygge et nytt fotografihus i Bjørvika når man har offentlige praktbygg som står tomme i hovedstaden.

Marthe Scharning Lund, byråd for næring og eierskap sier Oslo kommune er vel så opptatt av å finne ny bruk til sine eksisterende bygg, som av å bygge nytt.

«Hvis du har lønnsomhet som ditt viktigste parameter, kan du begynne med å stryke denne type prosjekter fra lista»

— PETTER STORDALEN, HOTELLEIER

«Enkelte mindre kommunale eiendommer har stått tomme fordi det ikke lengre er behov for disse i kommunen. Byrådet har i denne perioden jobbet aktivt for å fylle tomme bygg med aktivitet. Det er også bevilget midler til å sette disse i stand», skriver Lund i en e-post.

Når det gjelder Deichman på Hammersborg, blir bygget lagt ut for salg før jul.

«Dette er et helt spesielt bygg som nok også blir underlagt vern. Til tross for det vet vi at flere er interessert i å finne en ny god bruk av bygget. Dersom salget trekker ut i tid, kan man vurdere midlertidig utleie til kunst- og kulturvirksomhet», skriver Lund.

– Vil at det gamle skal tape

Even Smith Wergeland mener manglende fagkunnskap om rehabilitering er en del av problemet, men han tror også enkelte aktører har vikarierende motiver når de framstiller eksisterende bygg som «ubrukelige».

– Jeg mistenker ofte at man unnlater å se potensialet i et bygg fordi man vil at det gamle skal tape og det nye skal vinne. Man er redd for å ikke bli med på lasset når «alle andre» får nybygg, sier han.

– Man spiller ned byggets historiske verdi for å kunne fremme det som en utviklingseiendom for potensielle kjøpere. Men det er veldig sjelden at en bygning ikke kan brukes, legger han til.

I Oslo har Statsbygg blant annet ansvar for videre bruk av Nasjonalgalleriet. Kommunikasjonssjef Hege Njaa Aschim avviser at de ikke setter inn ressurser for å finne nye eiere eller leietakere til sine fraflyttede bygg.

– Det handler ikke om at vi er treige, men om at det ikke er gjort i en håndvending å fylle institusjoner som har vært brukt til én ting, med en ny bruk. Det er ikke slik at det kryr av betalingsdyktige kunder. For selv om det er mange som vil låne slike lokalene, så er vi avhengig av at de kan betale for drifta av bygningen. Vi kan ikke leve på luft og kjærlighet, sier Aschim.

Hun understreker at Statsbygg ikke har mange tomme bygninger i sin portefølje, og at de jobber hele tida for å fylle dem de har, med nye og passende leietakere.

Stordalen går foran

Wergeland ser likevel tegn til bedring. Der de historiske byggene nærmest ble «totalt neglisjert» tidligere, ser man nå at stat og kommune tar tydeligere grep for å sikre videre bruk, mener han.

Han ser også med optimisme at investorer som Petter Stordalen har fått øynene opp for verdien i kostbare rehabiliteringer. I tillegg til nevnte Sommerro, har Stordalen lagt betydelige ressurser i renoveringen av det nyåpnede hotellet Amerikalinjen på Jernbanetorget i Oslo.

– Det er et utmerket arbeid som er gjort der, og disse hotellene får et helt annet særpreg enn du kunne fått med et nybygg. Det kan gi konkurransefortrinn, tror Wergeland.

Han mener det er et godt tegn at Stordalen nå går i gang med enda et prosjekt.

– Om han hadde tapt store penger på det første, ville han neppe gjort det igjen, sier Wergeland.

Men ifølge Stordalen selv er det ikke pengene som driver ham i prosjekter som Amerikalinjen og Sommerro:

– Når jeg bygger hoteller, er jeg opptatt av byutvikling. Målet er å bidra til å skape et pulserende område både i og utenfor hotelldøra, sier Stordalen til Klassekampen.

– Hvilke grep kan myndighetene ta for å stimulere til gjenbruk?

– Tettere samarbeid mellom lokale myndigheter og utbygger vil bidra til å øke investeringsviljen. Når man som selskap eller investor tar store grep for å fornye et område, kan kommunen også bidra ved å tilrettelegge for blant annet grøntområder og bilfritt byliv.

Vrange leietakere

I forrige uke skrev Finansavisen at investorer i Oslo bruker i gjennomsnitt 8000 kroner per kvadratmeter for å tilpasse kontorbygg nye leietakere. Fullt brukbare løsninger og inventar kastes ut til fordel for skreddersydde løsninger for den enkelte leietaker.

– Eiere av kontorbygg melder ofte at leietakere har så høye krav til komfort at relativt nye kontorlokaler blir ubrukelige, forteller Katharina Bramslev.

– De må i beste fall bygges kraftig om, i verste fall rives for å tilfredsstille krevende brukere. Det er verdt å spørre seg om vi er for bortskjemte, og om vi faktisk reflekterer over konsekvensene når vi stiller slike krav.

«Ofte unnlater man å se potensialet i et bygg fordi man vil at det gamle skal tape og det nye skal vinne»

— EVEN SMITH WERGELAND, FØRSTEAMANUENSIS VED ARKITEKTUR- OG DESIGNHØGSKOLEN I OSLO

Grønn Byggallianse vil derfor gjøre det lettere for utviklere å gjenbruke materialer fra eksisterende bygg. Men også her støter man på problemer. For ved riving og avhending må byggeier levere dokumentasjon på materialene for at de skal kunne brukes på nytt.

Grønn byggallianse mener også at vernemyndighetene, altså Byantikvaren og Riksantikvaren, må gjøre det lettere å gjenbruke.

– Om eksisterende bygg skal få ny funksjon, må det tillates noen endringer, ellers blir de bare ufunksjonelle museumsbygg. Noen ganger må man bygge på, endre en fasade, eller endre noe innvending. Kanskje trengs det en holdningsendring, sier Bramslev.

– Bruk er det beste vern

At Riksantikvaren skulle stå i veien for gjenbruk av bygg, er en kritikk riksantikvar Hanna Geiran ikke kjenner seg igjen i. Snarere mener hun at det er i deres og alles interesse at fraflyttede bygg tilpasses nye leietakere eller eiere.

– Bruk er det beste vern, og er den absolutt beste måten å ivareta bygg på. Da er det spennende at vi har en stor palett med ulike måter å gjenbruke et bygg på: alt fra istandsetting til store endringer.

Riksantikvaren viser til en rapport som konkluderer med at det er større betalingsvilje for bygninger og leiligheter i områder som er vernet. Å satse på renovering av et verneverdig bygg kan med andre ord lønne seg på sikt.

– Vern gir en forutsigbarhet. Man vet at det ikke vil komme et signalbygg rett ved siden av. Og områdene har særpreg og regnes for hyggelige og fine boområder. Vi har sett at folk ønsker å bo i vernede områder, forteller Geiran.

Vil endre lovverket

Også regjeringen ønsker å bidra til å gjøre det mer attraktivt å gjenbruke bygg. Kommunal- og moderniseringsdepartementet er godt kjent med at dagens lovverk er komplisert, uklart og vanskelig å forstå. Derfor har de nylig sendt på høring et forslag til forenklet lovverk for arbeid på eksisterende bygg.

«Målet med lovforslaget er et enklere og tydeligere regelverk. Klarere språk- og begrepsbruk er også viktig. For eksempel tolkes begrepet ‘hovedombygging’ ulikt», skriver statssekretær Thorleif Fluer Vikre i en e-post til Klassekampen.

Departementet tror at et oppdatert regelverk vil kunne gi likere, raskere og mer forutsigbar byggesaksbehandling for rehabilitering av eksisterende bygg.

«Vi er opptatt av at de 4,2 millioner byggene vi har i landet kan tilpasses og gjenbrukes mer effektivt», skriver Vikre.

Vil stanse veksten

Denne uka åpner Oslo Arkitekturtriennale i hovedstaden. Festivalen har denne gangen degrowth, eller nedvekst, som tema. Kort fortalt utfordrer nedvekst vekstparadigmet i byggebransjen. Livskvalitet og miljø får forrang for økonomisk vekst. Sentralt i denne ideologien står ideen om gjenbruk av eksisterende bygningsmasse.

Kurator Cecilie Sachs Olsen tror at sirkulærøkonomien vil ha positive bieffekter.

– Problemet med dagens byrom er at de skal være så shiny og perfekte, det skal ikke være spor etter brukerne. Det gjør at vi blir distansert, tror hun.

– Hva tror du er det største hinderet for gjenbruk av eksisterende bygninger?

– Det tror jeg er ideene vi har om hva verdi er. Hvis all verdi måles i penger, så er det jo ofte billigere å rive ned og bygge opp igjen med billige materialer. Men om man tenker at miljø har en like stor verdi som penger, så vil det jo stille seg annerledes.

– Er det sannsynlig at eiendomsutviklerne vil gå med på det premisset?

– Jeg tror helt klart at det er mulig. Mange utviklere har et sosialt engasjement. De er ikke onde mennesker som ikke vil det beste for samfunnet. Det høres kanskje naivt ut, men man må ikke gi slipp på den troa. Men det må gjøres lettere å ta det valget.

– Hvordan da?

– Ved hjelp av for eksempel økonomiske insentiver slik som ekstra skatt for riving av bygg og ekstra midler til gjenbruk av bygg. Og så er det selvfølgelig et spørsmål om lovgivning. Men det handler også om å redefinere hva god utvikling er. I dag er mantraet at ting skal være nytt og vedlikeholdsfritt, hva hvis prestisjen i stedet lå i gjenbruk og vedlikehold?

Saken er rettet 27. september 2019: Det sto at Sommerro skal åpne i 2021, men det riktige er at det skal åpne i 2022. Dette er rettet. Red.